フリーランスの住宅ローン審査｜通すための準備・必要書類・フラット35

2026年10月12日

「フリーランスは住宅ローンを組めない」と聞いて、不安に感じる人は多いはずです。たしかに会社員より慎重に審査されますが、組めないわけではありません。結論から言えば、審査は確定申告の「所得」で見られるため、所得を安定させた実績と書類を整え、民間銀行が難しければ直近1年の所得で判定するフラット35を検討するのが基本です。節税で所得を下げすぎると借りられる額が減る点にも注意が必要です。審査で見られること、借りられる額の目安、必要書類、自宅兼事務所の注意点までまとめました。

この記事でわかること

【結論】フリーランスが住宅ローンを通すための3つのポイント
民間銀行とフラット35の違い、借りられる額の目安
必要書類と、自宅兼事務所・住宅ローン控除の注意点

【結論】所得の実績を整え、銀行が難しければフラット35を検討する

フリーランスが住宅ローンを組むときは、次の3つを押さえます。

審査は確定申告の「所得」で見られる売上ではなく、経費や控除を引いた所得で返済できるかが判断されます
民間銀行は3年分の実績を求めることが多い独立して間もない人や所得の波が大きい人は、直近1年の所得で返済負担率を判定するフラット35が選択肢になります
申し込みの2〜3年前から準備する所得を下げすぎない、税金や支払いの遅れをなくす、頭金を貯めるなどの準備が結果を左右します

住宅ローンの審査でも、結局は「長く安定して返せるだけの収入があるか」が見られます。

所得が安定して伸びていることは、どの審査でも一番の強みです。住宅購入を考えるなら、収入を伸ばす取り組みも同時に進めましょう。

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→ 継続案件で所得を安定させ、審査に強い実績をつくる

審査で見られる主なポイント

ポイント	見られること	準備
所得の安定	確定申告の所得が安定しているか、減っていないか	申し込みの前の数年は、所得を意図的に下げすぎない
事業の年数	独立してからの年数。民間銀行は3年以上を目安にすることが多い	年数が浅いならフラット35も検討する
返済負担率	所得に対する年間の返済額の割合	ほかのローンを減らし、頭金を増やす
納税の状況	所得税・住民税などをきちんと納めているか	滞納をなくし、納税証明書を用意する
信用情報	カードやローンの支払いに遅れがないか	不安があれば信用情報機関で開示を請求して確認する
健康状態	団体信用生命保険に入れるか	加入の条件を事前に確認する

POINT｜節税と審査はトレードオフ

経費を多く計上して所得を減らすと、税金は下がりますが、審査では「収入が少ない人」と判断され、借りられる額も減ります。住宅購入を予定している2〜3年は、経費の計上を適正な範囲にとどめることも考えましょう。

民間銀行とフラット35の違い、借りられる額の目安

項目	民間銀行	フラット35
求められる実績	3年分の確定申告を求めることが多い	直近1年の所得で返済負担率を判定
金利	変動金利や固定期間選択型が中心	全期間固定金利
返済負担率の基準	銀行ごとに異なる	年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下
団体信用生命保険	加入が条件のことが多い	加入は任意
物件の条件	銀行の基準による	住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要がある

出典：住宅金融支援機構・取扱金融機関の商品概要（2026年9月確認）。返済負担率の年収は、フリーランスの場合は確定申告の所得で判定。提出する確定申告書の年数は金融機関に確認してください

いくらまで借りられる？

計算の考え方	所得×返済負担率＝年間で返せる上限額（ほかのローンの返済も含む）
計算例	所得500万円・フラット35の場合、500万円×35％＝年175万円（月約14.6万円）まで
借入額の目安	金利を年2％・35年返済とすると、月約14.6万円の返済で借りられるのはおよそ4,400万円
無理のない目安	上限いっぱいではなく、返済負担率20〜25％程度に抑えると、収入が落ちた年も返しやすい

※ 考え方を示すための概算です。実際の借入額は金利・返済期間・審査によって変わります

借りられる額と、返せる額は違う

フリーランスは収入に波があり、病気で休んでも収入の補償がありません。上限まで借りると、収入が落ちた年に返済が苦しくなります。生活防衛資金を残したうえで、頭金と借入額を決めましょう。

住宅ローンを通すための準備

申し込みの2〜3年前から所得を安定させる

経費を適正な範囲にし、所得を下げすぎないようにします。継続型の契約で収入の波も小さくします。

税金と支払いの遅れをなくす

所得税・住民税・国民健康保険料・国民年金を期限内に払い、カードやローンの延滞もなくします。

頭金と手元資金を貯める

頭金に加えて、諸費用（物件価格の数％）と生活防衛資金を残せるように準備します。

ほかのローンを減らす

車やカードのローンは返済負担率に含まれるため、できるだけ完済しておきます。

複数の金融機関に相談する

審査の基準は金融機関ごとに違います。事前審査を使い、民間銀行とフラット35を比べます。

必要書類と、自宅兼事務所・住宅ローン控除の注意点

どんな書類が必要？

確定申告書の控え民間銀行は3年分、フラット35は直近の分を中心に求められます。青色申告決算書も一緒に用意します
納税証明書所得税の納税証明書（その1・その2など）を税務署で取得します
住民税の課税証明書市区町村で取得します
本人確認書類・物件の資料売買契約書や重要事項説明書など、物件に関する書類も必要です

自宅兼事務所にする場合は？

住宅ローン控除	居住用の部分が床面積の2分の1以上なら、居住用の割合に応じて控除を受けられる
控除の内容	条件を満たすと、年末のローン残高の0.7％を所得税などから差し引ける
事業用の部分	ローンの利息や建物の減価償却費のうち、事業で使う割合分は経費にできる（その部分は住宅ローン控除の対象外）
注意	事業用の割合を大きくしすぎると、住宅ローン控除が減ったり、使えなくなったりする

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年9月確認）。借入限度額や期間は入居年や住宅の性能で異なります