「フリーランスは住宅ローンを組めない」と耳にして、不安に感じる方は多いでしょう。確かに、フリーランス・個人事業主は会社員より審査が厳しい傾向にあります。しかし、組めないわけではなく、ポイントを押さえれば十分に通せます。大切なのは、審査で見られる点を理解し、計画的に準備すること。この記事では、フリーランスが住宅ローンを通すための審査基準・対策・必要書類を、冷静に解説します。
フリーランスが住宅ローンに通りにくい理由
フリーランス・個人事業主が住宅ローンに通りにくいと言われるのは、収入が安定していないとみなされやすく、会社員に比べて返済能力を証明しにくいからです。
会社員は毎月決まった給与があり、勤務先という後ろ盾もあります。一方フリーランスは、業績に浮き沈みがあり、収入が変動しがち。金融機関は「長期間、安定して返済できるか」を重視するため、収入が読みにくいフリーランスは慎重に審査される傾向にあります。
ただし、「通りにくい」のは事実ですが、「通せない」わけではありません。実際に、多くのフリーランスが住宅ローンを組んで家を購入しています。審査で見られるポイントを理解し、計画的に準備すれば、通過の可能性は十分に高められます。過度に不安に思う必要はありません。
※出典：マネーフォワード クラウド・東急リバブル等の解説に基づく。
審査で見られる主なポイント
フリーランスの住宅ローン審査では、主に次のような点が見られます。これらを把握しておくことが、対策の第一歩です。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 安定・継続した所得 | 確定申告書の所得額。業績の浮き沈みが少ないか |
| 営業年数 | 独立後3年以上を基準とする銀行が多い（直近3年分の確定申告書を確認） |
| 返済負担率 | 所得に占める年間総返済額の割合が、基準内に収まっているか |
| 滞納・他の借入 | 税金・社会保険の滞納、他のローンやカードの返済状況 |
審査で基準とされるのは、年収（売上）ではなく、確定申告書の「所得」（売上から経費を引いた額）です。また、税金・健康保険・年金の滞納は、審査で必ず確認される項目。滞納があると通過は難しくなります。他のローンやクレジットカードの返済を滞納すると、信用情報に5年間記録が残るため、注意が必要です。
※出典：サックルMAGAZINE・レバテックフリーランス等の解説に基づく。
住宅ローンを通すための対策
審査のポイントをふまえ、フリーランスが住宅ローンを通すための対策を紹介します。計画的に準備しましょう。
① 安定した所得を確保する
収入の柱となる得意先を複数持つ、継続案件を増やすなど、安定した所得を得る工夫をしましょう。直近3年分の確定申告書で、安定した所得を示せるのが理想です。
② 自己資金（頭金）を貯めておく
頭金を多く用意できれば、借入額が減り、審査に通りやすくなります。自己資金をしっかり貯めておくことは、返済能力のアピールにもなります。
③ 他の借入を完済し、滞納をなくす
自動車ローンやカードローンなどは、申し込み前にできる限り完済しておきましょう。返済負担率が下がり、通過しやすくなります。税金・社会保険の滞納も、必ず解消しておきます。
④ 希望額を抑えて申し込む
年収（所得）倍率の基準を超えた申し込みは、審査に通りにくくなります。希望額より抑えた、無理のない金額で申し込むのが、通過の現実的なコツです。
節税と住宅ローンのジレンマに注意
フリーランスが特に注意したいのが、「節税」と「住宅ローン」のジレンマです。これは、見落とされがちな重要ポイントです。
フリーランスの中には、税金を抑えようと経費を多く計上し、節税に力を入れる人もいます。しかし、経費を増やすと所得が下がり、住宅ローンの審査では不利になります。審査は「所得」を基準に返済能力を判断するため、所得が低いと借入可能額が減ったり、審査に通りにくくなったりするのです。
住宅ローンを組む予定があるなら、その数年前から、節税よりも所得をしっかり計上する申告を意識しましょう。過去の所得は変更できないため、申し込みの3年ほど前から、所得のある申告をしていく必要があります。所得が増えれば税金も増えますが、借入可能額が増えたり、より低い金利で借りられたりするメリットがあります。長期的には、節税よりも住宅ローンを優先するほうが得になることもあります。
※出典：サックルMAGAZINE等の解説に基づく。
赤字・収入変動がある場合の考え方
「過去に赤字の年がある」「収入の変動が大きい」という場合も、不安に思いすぎる必要はありません。
赤字決算が1年あるだけで、住宅ローンが通らなくなるわけではありません。実際には、その赤字が一時的なものか、その後に黒字へ回復しているかといった点が重視されます。一時的な赤字でも、その後安定して黒字を出していれば、過度に心配する必要はないでしょう。
収入変動がある場合も、複数年の確定申告書で「全体として安定している」「右肩上がりで推移している」ことを示せれば、評価につながります。直近3年分の所得を見られることが多いため、住宅購入を考え始めたら、その期間の所得を安定させることを意識しましょう。心配な場合は、後述する相談先で事前に相談するのがおすすめです。
※出典：住まいサーフィン等の解説に基づく。
必要書類と相談先
フリーランスの住宅ローン申し込みでは、会社員より多くの書類が必要になることがあります。
① 主な必要書類
本人確認書類などに加えて、直近3年分の確定申告書の提出を求められるのが一般的です。所得や事業の状況を確認するためです。確定申告書は、毎年きちんと保管しておきましょう。納税証明書などが必要な場合もあります。
② 相談先・借入先の選択肢
借入先には、いくつかの選択肢があります。
- フラット35：審査基準が一般的な住宅ローンより柔軟とされ、フリーランスにもおすすめ
- 取引のある地方銀行・信用金庫：日頃から取引があれば、経営状況を把握してくれており、柔軟に審査してもらえる場合がある
- 複数の金融機関に相談：審査基準は金融機関ごとに異なるため、比較・相談する
事業用口座を開設している地方銀行や信用金庫は、確定申告書からは読み取れない実情を考慮し、柔軟に審査してくれることがあります。日頃の取引が、いざというときに役立つのです。また、住宅ローンは金額が大きく専門的なため、判断に迷う場合は、金融機関の窓口やファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談しましょう。
※出典：東急リバブル・マネーフォワード クラウド等の解説に基づく。
住宅ローンに関するよくある質問
フリーランスの住宅ローンについて、特に質問の多いポイントをまとめました。
Q. フリーランスは本当に住宅ローンを組めますか？
組めます。会社員より審査は厳しい傾向にありますが、安定した所得を示し、頭金を準備し、滞納をなくすなどの対策をすれば、十分に通せます。多くのフリーランスが実際に住宅ローンを組んでいます。過度に不安になる必要はありません。
Q. 独立して何年から組めますか？
独立後3年以上を基準とする銀行が多く、直近3年分の確定申告書を求められるのが一般的です。ただし、フラット35など、より柔軟な基準の選択肢もあります。独立直後に住宅購入を考えるなら、相談先で条件を確認しましょう。
Q. 節税していると住宅ローンに不利ですか？
不利になることがあります。経費を多く計上して所得を下げていると、審査に使われる所得額が低くなり、借入可能額が減ります。住宅ローンを組む予定があるなら、数年前から所得をしっかり計上する申告を意識しましょう。
Q. 過去に赤字の年があると通りませんか？
赤字が1年あるだけで通らなくなるわけではありません。一時的な赤字か、その後黒字に回復しているかが重視されます。複数年で見て安定していれば、過度に心配する必要はありません。不安なら、事前に金融機関に相談しましょう。
まとめ：計画的な準備で住宅ローンを通す
フリーランスの住宅ローンは、正しく準備すれば通せます。最後に要点を振り返っておきましょう。
① フリーランスは通りにくいが、対策すれば組める（過度な不安は不要）
② 審査では所得の安定・営業年数（3年目安）・返済負担率・滞納が見られる
③ 対策は所得の安定・頭金の準備・借入の完済・希望額を抑える
④ 節税のしすぎは所得を下げ審査に不利。数年前から所得計上を意識
⑤ フラット35や取引のある地銀・信金が選択肢。専門家にも相談を
「フリーランスは住宅ローンを組めない」というのは、正確ではありません。会社員より審査は厳しいものの、安定した所得を示し、頭金を準備し、滞納をなくすといった対策をすれば、十分に通せます。特に、住宅ローンを考えるなら、節税のしすぎで所得を下げない申告を、数年前から意識することが大切です。フラット35や取引のある金融機関も活用しながら、計画的に準備を進めましょう。判断に迷うときは、専門家に相談することをおすすめします。
